Розірвання договорів оренди земельних ділянок: як аграрію захистити свої права?

Нещодавно на Agri-gator вийшов матеріал  адвоката, керуючого партнера ЮФ PROPERTY Василя Рущака «Нові правила оренди землі – проблеми старі» в якому експерт  детально розібрав  деякі положення Закону  №340-IX. У зв’язку з отриманням низки питань щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок, ми підготували відповіді на найбільш важливі питання.

Чи може орендар розірвати договір оренди земельної ділянки в односторонньому порядку?
Так, проте якщо така можливість одностороннього розірвання прямо встановлена в договорі оренди. Більш того, повинен бути чіткий перелік умов договору, порушення яких може бути підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку. Також, потрібно розуміти, що таке розірвання можна оскаржити в судовому порядку, та доводити відсутність вини орендаря в порушенні відповідної умови договору, або доводити, що договором не передбачено одностороннє розірвання з підстав озвучених (викладених) орендодавцем.

Розірвання договору оренди землі з ініціативи власника (різниця державних/комунальних та приватних земель)?
Виходячи з норм чинного законодавства, договір може бути розірваний:
– за згодою сторін;
– на вимогу однієї зі сторін,
– за рішенням суду;
– в односторонньому порядку, якщо така можливість прямо передбачена самим договором.
Коли ми говоримо про одностороннє розірвання, то таке право має бути прямо передбачено в договорі. Якщо це земля державної/комунальної власності, то відповідний орган повинен прийняти компетентне рішення про таке розірвання. Земельна ділянка приватної власності припиняється за волевиявленням власника (фізичної чи юридичної особи), при цьому необхідно належним чином повідомити (в умовах договору це повинно бути прописано) орендаря про таке розірвання та звернутись до реєстратора, щоб внести зміни в частині орендаря.

Однак, якщо в умовах договору чітко не прописано процедуру одностороннього розірвання договору оренди, то внесення змін в реєстр речових право може бути проблемним. В такому випадку лише в суд, або оскарження рішення реєстратора, або розірвання договору оренди в судовому порядку. Якщо ж особа чи відповідний орган звернулись до суду з позовною заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, то в такому випадку захист у орендаря буде схожим. Необхідно доводити відсутність істотного порушення умов договору та відсутність завданої таким порушенням шкоди.

Підсумовуючи, якщо у зв’язку з незначним порушенням орендарем умов договору, орендодавець не зазнав жодної шкоди, то підстав для такого розірвання договору немає.

Які розповсюджені підстави розірвання договорів у аграрній сфері?
Можна виділити основні порушення які часто слугують підставою для розірвання договору оренди:
– систематична (два і більше разів) несплата орендної плати;
– використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;
– передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

Звісно по кожному із цих порушень в судовій практиці є свої нюанси. Наприклад, спори чи сплата орендної плати не в повному обсязі прирівнюється до загального правила, а також, якщо на момент звернення до суду, відсутня заборгованість з орендної плати. Також, багато органів вважають, що невикористання земельної ділянки є використанням не за цільовим призначенням, що не відповідає дійсності. Більш того, є питання чи буде використання не за цільовим призначенням при зміні угідь. Тому, у кожному випадку потрібно правильно будувати свою правову позицію.

Як вберегтись від недобросовісного орендодавця, який хоче розірвати договір оренди, враховуючи відкриття ринку землі?
В першу чергу потрібно перевірити всі договори оренди на предмет: закінчення строків договору, виконання певних спеціальних умов, та перевірити чи вчасно та в повному обсязі ви сплачуєте орендну плату. Якщо є умови, які погано виписані, або можуть трактуватись спірно, то потрібно їх привести у відповідність. Також, багато договорів укладено дуже давно, ще за старим законодавством, а відповідно умови договору можуть не відповідати теперішнім реаліям. Додатково потрібно цікавитись своїми орендодавцями (якщо ми говоримо про фізичних осіб), щоб розуміти про їх проблеми, які можуть призвести до розірвання договору. І на кінець, перевіряйте орендовані вам земельні ділянки у відкритих реєстрах, на предмет спорів, відчужень, тощо.
Читайте також:   агромедіа-агенція Sapienza та юридична фірма PROPERTY започатковують спільний проєкт «ІНВЕСТУЙ В АГРО». Метою проєкту є допомога в залученні інвестицій в нові цікаві проєкти української аграрної галузі.
Якщо у вас є цікавий проєкт, який потребує інвестицій, або Ви представляєте компанію яка готова інвестувати в аграрну сферу, надсилайте свої проєкти чи побажання щодо інвестиційних проєктів за контактами: office@plaw.com.ua, або заповнивши дані анкети у спеціальній гугл-формі.
Agri-gator