Ринок землі відновився, але без ажіотажу. ІНФОГРАФІКА — AgroPortal.ua
Обсяги купівлі-продажу земельних ділянок 2023 року зросли на 58%, ціна гектара — на понад 8%, онлайн-аукціони з оренди комунальних земель — у чотири рази, а капіталізація ринку збільшилась на 89,9 млрд грн.
Такі дані наводять у аналітичному огляді «Земельний ринок в Україні», підготовленому KSE Агроцентр за підтримки Програми USAID з аграрного та сільського розвитку — АГРО.
Попри значне зростання ринку земель сільгосппризначення у 2023 році, довоєнних показників він ще не досягнув.
Обіг земель у 2023 році зріс на 58% порівняно з 2022 роком і охопив 172,9 тис. га. У 4 кварталі 2023 року кількість та площа транзакцій із сільгоспземлями була найвищою протягом 2023 року: 23,8 тис. угод сукупною площею 53,9 тис. га. Темпи зростання середньозваженої ціни на сільськогосподарську землю були дещо скромнішими — 8,3% упродовж 2023 року. Отже, номінальна капіталізація ринку за підсумками минулого року збільшилась на 89,9 млрд грн, а з моменту відкриття ринку землі — на 179 млрд грн.
Роман Нейтер, дослідник KSE Агроцентр
У 2023 році ринок частково відновився, однак його щоденні обсяги досі менші, ніж до повномасштабного вторгнення рф. У другій половині 2023 року щоденно укладалось угод купівлі-продажу в середньому на 529 га. Це на 37% менше, ніж до лютого 2022 року. За нашими оцінками, через повномасштабну війну не відбулись 120 тис. угод сукупною площею 355,5 тис. га. Таким чином втрати ринку через війну сягнули $325 млн, або 12,4 млрд грн.
Обсяги продажу прав оренди комунальних земель сільськогосподарського призначення через Prozorro.Продажі упродовж 2023 року зросли більше ніж у чотири рази — до 1677 успішних торгів на ділянки сукупною площею 14,5 тис. га у 4 кварталі 2023 року. Всього з моменту старту електронних земельних аукціонів громади успішно передали в оренду через Prozorro.Продажі 5504 ділянок комунальної власності сукупною площею 48,7 тис. га, що приносить їм щорічно 428,5 млн грн доходу.
Ігор Піддубний, експерт KSE Агроцентр
Земля набуває дедалі більшої ваги у структурі доходів місцевих бюджетів. Громади вже отримують в середньому 10-12% від обігу та використання сільгоспземель. Однак цей дохід може бути значно більшим, адже за старими непрозорими механізмами лише у 2015-2021 рр. в оренду було передано 331 тис. га, що майже у 7 разів більше від обсягу, переданого через земельні торги на Prozorro.Продажі. Згодом приріст доходів від передачі в оренду земель за конкурентною процедурою на цій платформі може сягати понад 29 млрд грн на рік. Деякі громади вже йдуть цим шляхом й передали на конкурентних онлайн-аукціонах в оренду сільгоспземлі на суму, що становить 5-15% від річних доходів місцевих бюджетів.
Ще одним джерелом збільшення доходів громад від обігу та використання сільгоспземель є збільшення рівня реєстрації земель у Державному земельному кадастрі, який наразі становить 77%. Потенціал зростання бюджетних доходів громад завдяки реєстрації усіх сільгоспземель у ДЗК та їх прозорому використанню може сягати 2% від усіх бюджетних надходжень громад у 2023 році, або понад 10 млрд грн.
Крім того, відкриття другого етапу ринку забезпечить нові можливості із залучення ресурсів для відновлення агросектору, землевласників та громад. Так, за понад два роки з моменту відкриття ринку сільгоспземель вартість землі зросла на 10%, що еквівалентно зростанню вартості потенційної застави на $5,5 млрд. Враховуючи чинний коефіцієнт ліквідності сільгоспділянок як застави на рівні 0,35, зазначене збільшення вартості землі могло б згенерувати її власникам та агросектору додаткових кредитів на $1,9 млрд. Це половина від сукупного обсягу банківського боргу аграрного сектору України станом на кінець 2023 року.
Олег Нів’євський, керівник проєкту «Земля незламності», віцепрезидент Київської школи економіки з економічної освіти
Завдяки відкриттю ринку землі для юридичних осіб з 1 січня цього року, у майбутньому очікується зростання вартості землі приблизно на 40%, а отже капіталізація ринку земель збільшиться до майже $50 млрд. Тобто потенційний обсяг кредитного фінансування міг би скласти $17,5 млрд. Це своєю чергою дозволило б перекрити розрив у фінансуванні українського агросектору, який наразі становить близько $21 млрд, і таким чином задовольнити потреби у короткостроковому фінансуванні, а також інвестиціях у відбудову, відновлення й розвиток.
Утім, для подальшого успіху земельної реформи вкрай важливо позбавлятись джерел земельної корупції, зокрема механізму безоплатної приватизації земель державної та комунальної власності. Так, 2023 року у Верховній Раді з’явилась низка законодавчих ініціатив щодо поновлення безоплатної приватизації земельних ділянок сільгосппризначення з державного або комунального фонду для військовослужбовців, учасників бойових дій та членів їхніх сімей.
KSE Агроцентр застерігає: дані законодавчі ініціативи можуть мати негативні соціальні та корупційні наслідки та призвести до втрати громадами, яких нещодавно позбавили находження військового ПДФО, ще одного джерела наповнення бюджетів, яким є передання в оренду комунальних земель.
Олег Нів’євський, керівник проєкту «Земля незламності», віцепрезидент Київської школи економіки з економічної освіти
До вирішення таких болісних і суспільно важливих питань потрібно підходити комплексно і відповідально, зважаючи на інтереси усіх сторін. Інститут безоплатної приватизації земель необхідно реформувати, як про це зазначено у Державній антикорупційній програмі на 2023-2025 роки, а захисникам і захисницям та їхнім рідним — віддячити повагою, грошима та іншим довічним забезпеченням відповідно до найкращих світових практик.
Всього з моменту відкриття ринку земель 1 липня 2021 року станом на 1 січня 2024 року було укладено 195,9 тис. угод купівлі-продажу сукупною площею 432,2 тис. га, або 1,05% від усіх сільгоспземель України.