Законопроєкт щодо дерегуляції земельних відносин: правда та маніпуляції
28 квітня Верховною Радою в другому читанні прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» (надалі – Закон). Він є одним із ключових у земельній реформі та одним із завершальних у децентралізації. Сьогодні ще немає опублікованого остаточного тексту Закону, проте можна зробити попередні висновки, які не суттєво, але можуть відрізнятись від остаточної редакції. Політична спільнота поділилась на два табори. Одні вважають цей Закон проривом, який забезпечить права фермерів, а інші – рейдерським законом. Що з цього правда, а що ні журналісти AgriGator агромедіа-агенції Sapienza поетапно спробували розібратися разом з керуючим партнером юридичної фірми Property, фахівцем із земельних відносин Василем Рущаком.
- Продаж земель іноземцям.
Ряд політиків зазначають, що положенням цього Закону анулюється норма, яка забороняє продаж земель іноземцям. Проте, текст законопроєкту до другого читання не містить відповідних положень, а відповідно, немає можливості станом на сьогодні продавати землі, більш того сільськогосподарські, іноземцям.
Законопроектом врегульовано питання неоднозначного трактування терміну «іноземна юридична особа» – юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства іноземної держави. Остання редакція не носить змін в частині продажу земель іноземцям.
- Держава усувається від контролю за використанням земель сільськогосподарського призначення.
Закон передбачає передачу в комунальну власність земель, які перебувають у державній власності, у тому числі земельні ділянки, розташовані за межами населених пунктів.
Так, в п. 24 “Перехідні положення” Земельного кодексу України (надалі – ЗКУ) законодавець визначає, що з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад. Також вводить перелік земель, які не переходять до комунальної власності.
Таким чином, частина земель перейдуть до об’єднаних територіальних громад (надалі – ОТГ), проте це не означає фактичний їх продаж чи усунення повністю держави, а лише змінено розпорядника цих земель.
Більш того, саме ОТГ буде розпоряджатись землями на їх територіях (у тому числі за межами населених пунктів), що логічно, в силу того, що вони формують політику та розвиток своїх регіонів. Це дасть органам місцевого самоврядування ефективно планувати забудову територій, розвиток регіонів, їх політику, порядок використання земель, тощо.
Рухаючись в сторону демократії, ми завжди говоримо, що народ повинен приймати рішення, у тому числі такі важливі, які стосуються землі. Обираючи депутатів до ОТГ, народ передає відповідне право приймати рішення певним депутатам від свого імені, і саме народ несе ризики неефективного, нецільового використання (розпоряджання) землями.
Більш того, усувається можливість прийняття рішення, що стосується земель сільськогосподарського призначення, підписом лише одного чиновника, що в свою чергу зменшує корупційну складову у земельних відносинах.
Керуючий партнер юридичної фірми Property Василь Рущак
- Право постійного користування та право довічного успадкованого володіння забирають та передають на аукціон.
Такі твердження не відповідають дійсності. Передбачено, що право постійного користування та право довічного успадкованого володіння залишається у таких осіб.
Нажаль, знову поза увагою залишилось спадкування такого права.
Проте, визначено, що спадкоємцям громадян, яким належало право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, надається право викупу такої земельної ділянки.
- Забрали переважне право купівлі земельної ділянки в орендарів
Земельний кодекс України доповнюють статтею 130-1, яка визначає черговість переважного права.
1 черга:
Особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення якщо така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування.
Отже, особливістю є те, щоб земельна ділянка була в межах ділянки надр. При цьому, у разі, якщо така земельна ділянка (частина) сільськогосподарського призначення перебуває в оренді, і на ній не знаходяться об’єкти нерухомого майна, то орендар втрачає своє першочергове переважне права.
2 черга:
Орендар земельної ділянки. Необхідною умовою є відсутність суб’єкта першої черги.
Суб’єкти першої та другої черги можуть продати своє переважне право.
Таким чином, дозволи на видобування корисних копалин поставили над правом оренди, що неправильно. При цьому, весь час земельної реформи, її ініціатори говорили про захист власників земельних ділянок (про порушення яких ми ще поговоримо) та про захист орендарів від різних посягань та можливості викупити орендовану землю.
Таким чином, можна очікувати на маніпуляції (спекуляції) з переважним правом саме від надрокористувачів, що спричинить ряд суперечок та підняття вартості землі не для власника такої землі (як має бути), а лише для покупця, у зв’язку зі спекуляціями.
Додатково потрібно зазначити, що поза увагою залишились особи, зазначені в ч. 2 ст. 130 Земельного кодексу України. Так, переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.
До якої черги відносяться такі суб’єкти, невідомо.
- Відчуження та передача в заставу права користування
Право власності є непорушним та потребує особливого захисту від сторонніх посягань.
Аналізуючи текст законопроекту, з поправками, стає зрозуміло, що частина норм створять можливість для рейдерів, освоїти нові схеми рейдерства (захоплення чи заволодіння землями) та дозволять землекористувачам диктувати умови. На чому і хочеться наголосити.
Частину 5 статті 93 Земельного кодексу України викладено в наступній редакції: «Право користування (оренда, емфітевзис) земельною ділянкою сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу її користувачем без погодження із власником такої земельної ділянки, крім випадків, визначених законом…».
Що це означає для власника землі?
Право користування має певну ціну, яка буде визначатись користувачем та покупцем при відчуженні та банком, при отриманні в заставу.
Таким чином, не маючи коштів, або не бажаючи використовувати земельну ділянку користувач буде мати можливість таке право продати, або передати в заставу.
При цьому, якщо ми говоримо про продаж права користування, то його логіку можна зрозуміти.
Проте, застава права користування земель сільськогосподарського призначення без їх погодження, обмежить власників у виборі належного користувача, а всю подальшу долю визначить банк. При цьому, незрозуміло, яким чином, якщо наприклад банк здійснить звернення стягнення прав на земельну ділянку (оренди, суперфіцію, емфітевзису), хто і як буде виплачувати власнику землі орендну плату. Враховуючи, що банк може протягом певного періоду продати далі на аукціоні таке право, протягом всього цього часу, власник землі залишається незахищеним.
- Право емфітевзису стає майже правом власності
Враховуючи, що право емфітевзису може бути відчужено (продано, передано), передано в заставу (ч. 5 ст. 93 ЗКУ), оскільки цим Законом також встановлено можливість передати в оренду земельну ділянку, яка перебуває на праві емфітевзису (ст. 102-1 ЗКУ), то по суті землекористувач на такому праві має практично всі права, що і землевласник.
Ні для кого не секрет, що під емфітевзисом (довгостроковим) відбувалась «скрита» купівля земельних ділянок, на які розповсюджувався мораторій.
Цим Законом по суті підтвердили, що це по факту і був продаж, а відповідно емфітвевти повинні мати ті ж права, що і власники.
ВИСНОВКИ
Такі зміни законодавства спричинять ініціювання з боку власників судових спорів про розірвання договорів, а з боку користувачів – про внесення змін в договір, в частині приведення до чинного законодавства. На чию сторону стануть суди – питання буде розглядатись не раз.
З огляду на все вищевикладене, можна зрозуміти, що самими не захищеними та тими, чиї права будуть порушені цим Законом, стануть землевласники, які передали в оренду свої землі. В другу чергу орендарі, від третіх осіб, які у зв’язку з прийняттям цього закону отримують права на орендовані земельні ділянки.
У виграші від такої редакції Закону лише великі землекористувачі, агрохолдинги та спекулянти.