Як забезпечують ефективне землекористування у світі?
Питання ефективного землекористування ніколи не стоїть осторонь від решти земельних питань. Його рівень, як правило, залежить від загального економічного та політичного рівня країни, а також правової бази. Основними факторами, які зумовлюють рівень ефективного землекористування у кожній країні є ступінь відкритості ринку землі та їх обіг, ступень подрібненості с/г угідь, рівня реєстрації прав на землю та кількості земель не внесених в земельний кадастр, захищеність прав на землю та система управління державними та комунальними землями. Україна не є особливою державною в питанні забезпечення ефективного користування с/г землями. У кожній державі на певному етапі виникала потреба з вирішення цього питання.
Як правило, інструментом забезпечення ефективного користування с/г землями є їх консолідація, тобто розробка ефективної структури землекористування та усунення перешкод у формуванні земельних масивів. Першопричиною консолідації с/г земель у європейських країнах була саме боротьба із подрібненням земельних масивів та підвищення економічної ефективності сільського господарства. В подальшому цілі консолідації земель почали розширюватись і наразі в деяких країнах включають розвиток інфраструктури, сільських територій, охорону навколишнього середовища тощо. Проте головною ціллю консолідації земель завжди залишається підвищення ефективності сільського господарства. Деякі країни зупиняються лише на такій цілі.
Вочевидь головною метою консолідації с/г земель зараз в Україні стоїть саме підвищення ефективності сільського господарства та формування цілісних масивів земель. Типовою ситуацією для України стало, коли в межах одного поля знаходяться земельні ділянки, які перебувають у власності десятків землевласників, кількох орендарів, а ще там знаходяться проектні польові дороги та невитребувані паї. Найбільш заінтересованими особами у консолідації с/г земель звісно є орендарі, які обробляють таку землю та вирощують на ній с/г продукцію. Наразі вони намагаються формувати цілісні масиви земель без черезсмужжя шляхом укладання договорів оренди та суборенди. У разі, якщо такі договори неможливо укласти з різних причин, то орендарі між собою укладають договори обміну правами користування с/г землями. По факту в Україні сформована структура землекористування, яка не відповідає зареєстрованим правам користування на земельні ділянки. Насправді така ситуація є типовою для всіх країн напередодні початку створення законодавчих рамок для консолідації земель.
Для України є характерним домінування права оренди на ринку земель с/г призначення, адже 65% с/г земель перебуває в оренді. Це пов’язано із дією 20-річного мораторію на купівлю с/г земель. З урахуванням таких обставин ФАО (Продовольча та сільськогосподарська організація ООН) у своїх дослідженнях рекомендує основними гравцями процесу консолідації с/г земель ставити орендарів. Така концепція консолідації с/г земель є виправданою ще й за тих умов, що ринок землі в Україні буде відкриватись поступово, і вагома частина орендарів будуть допущені до ринку лише з 2024 року або взагалі не будуть допущені. Тому найближчі 4-10 років право оренди буде продовжувати переважати серед інших прав на землю у кількісному вимірі. Зважаючи на це в України потрібно розробляти законодавчу базу про консолідацію с/г земель в 2 етапи: 1) консолідація прав користування с/г землями; 2) консолідація земельних ділянок.
Задля створення дієвого механізму консолідації земель в його основу повинні бути покладені принципи, які виправдане досвідом багатьох країн.
Формалізація прав на землю – це принцип, який повинен лягти в основу консолідації с/г земель в України. Це означає, що в процесі консолідації повинні бути зареєстровані всі не зареєстровані права власності та оренди. Також повинні бути встановлені механізми короткострокового землекористування, яке виникає, наприклад, за договором обміну правами користування с/г землями. Процедури встановлення та реєстрації таких прав повинні бути зрозумілими, чіткими та захищеними.
Одним із ключових принципів розробки моделі консолідації земель у будь-якій країні є принцип належного забезпечення прав, тобто процес консолідації земель не повинен погіршувати стан теперішніх землевласників та землекористувачів. Вони мають зберегти права на земельні ділянки з рівнозначною площею та оцінкою у порівнянні до тих, якими вони володіли до проведення консолідації. В іншому випадку особи повинні отримати відповідну грошову компенсацію у разі отримання земельної ділянки гіршої якості. Також землевласники та землекористувачі повинні мати належні правові гарантії захисту їх прав на землю, які могли бути порушені в процесі консолідації.
Забезпечення гласності процесу консолідації земель теж один із принципів консолідації земель. Всі землевласники та землекористувачі повинні мати інформацію про процес консолідації с/г земель та надати свої пропозиції та заперечення щодо конкретного проекту консолідації земель.
Вочевидь в підвищенні ефективності землекористування та сільського господарства зацікавлений не лише агробізнес, а й держава в цілому. Створення правової бази для консолідації с/г земель повинно відбуватись паралельно з відкриттям ринку с/г земель та повинно враховувати особливості українських земельних правовідносин. Дієвий механізм консолідації с/г земель повинен передбачати 2 етапи: консолідацію прав користування с/г землями та консолідацію земельних ділянок, а також він повинен базуватись на принципах гласності, відкритості та врахування прав всіх заінтересованих осіб та формалізації прав на землю.
Елліна Юрченко, експерт із земельних питань УКАБ